부부 공동명의 1주택 종부세, 인별과세와 1주택 특례 중 선택

작성 기준: 2026년 8월 19일

부부가 한 채의 주택을 공동명의로 보유하고 있다고 해서 무조건 다주택자와 같은 방식으로 종합부동산세가 부과되는 것은 아니다. 종합부동산세는 개인별로 소유한 주택의 공시가격을 합산해 과세하는 것이 기본 원칙이지만, 부부 공동명의 1주택자는 일정한 요건을 충족하면 1세대 1주택자 계산방식을 선택할 수 있다.

최근 발표된 2026년 세제개편안을 두고 공동명의 주택이 다주택자와 동일하게 과세되는 것 아니냐는 논란이 이어지자 정부는 과세방식을 추가로 설명했다. 정부 설명에 따르면 공동명의 부부는 인별과세를 적용받거나 1세대 1주택 특례를 신청하는 방식 가운데 자신의 상황에 유리한 쪽을 선택할 수 있다.

다만 세제개편안은 발표만으로 확정되는 제도가 아니다. 법률 개정이 필요한 사항은 입법예고와 국무회의, 국회 심의 및 의결 등의 절차를 거쳐야 한다. 앞으로의 심의 과정에서 세부 내용이나 시행 시점이 변경될 가능성도 있다.

공동명의 주택도 종부세는 개인별 과세가 원칙

종합부동산세는 세대 전체가 아니라 개인을 기준으로 과세하는 세금이다. 부부가 한 채의 주택을 각각 50%씩 소유하면 각 배우자가 보유한 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 세금을 계산한다.

공동명의로 주택 한 채를 보유했다는 이유만으로 실제 주택이 두 채가 되는 것은 아니다. 다만 종부세의 기본 계산구조가 인별과세이기 때문에 부부 두 사람이 각각 주택 지분을 보유한 납세자로 구분된다.

이 경우 각 배우자에게 개인별 기본공제가 적용된다. 현재 공동명의 부부가 인별과세 방식을 적용받으면 한 사람당 9억원씩, 부부 합계 18억원의 기본공제를 받을 수 있다. 주택 지분을 제외한 다른 과세 대상 주택이 없다는 전제에서 공동명의 주택의 공시가격이 18억원 이하라면 기본공제 범위에 들어갈 수 있다.

실제 세액은 공동명의 비율과 다른 주택 보유 여부, 공시가격, 공정시장가액비율 등에 따라 달라진다. 공동명의라는 사실만으로 납부할 종부세를 단정할 수 없는 이유다.

1세대 1주택자 특례도 신청 가능

부부가 공동으로 주택 한 채만 보유한 경우에는 인별과세 대신 1세대 1주택자 계산방식을 선택할 수 있다. 이 제도는 부부 공동명의 1주택자 과세특례로 불리며, 신청하면 부부 중 지분율이 높은 사람을 납세의무자로 정해 세금을 계산한다.

두 사람의 주택 지분이 같다면 부부가 합의해 납세의무자를 선택할 수 있다. 특례를 신청하면 공동명의 주택을 한 사람이 단독으로 소유한 1세대 1주택과 유사한 방식으로 계산한다.

현재 1세대 1주택자 기본공제는 12억원이다. 인별과세를 선택했을 때 적용되는 부부 합계 18억원보다 기본공제 금액 자체는 적다. 그러나 1세대 1주택자 특례에는 연령과 주택 보유기간에 따른 세액공제가 적용될 수 있다는 차이가 있다.

따라서 공동명의 부부에게 인별과세와 특례 중 어느 한쪽이 항상 유리하다고 말할 수는 없다. 주택 공시가격이 기본공제와 가까운 가구는 인별과세가 유리할 수 있고, 주택을 오래 보유했거나 납세의무자의 연령이 높은 가구는 특례 적용 때 세액공제 효과가 커질 수 있다.

연령과 보유기간에 따른 세액공제 적용

1세대 1주택자 특례를 선택한 경우 일정한 조건을 충족하면 연령별·보유기간별 세액공제를 적용받을 수 있다. 연령에 따른 공제율은 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%다.

보유기간에 따른 공제율은 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%로 구분된다. 연령별 공제와 보유기간별 공제를 더해 적용할 수 있지만 합산 공제율은 최대 80%로 제한된다.

예를 들어 장기간 한 주택을 보유한 고령 가구라면 기본공제 금액만 비교해서는 실제 유불리를 정확히 판단하기 어렵다. 1세대 1주택 특례를 신청해 세액공제를 적용받는 방식이 인별과세보다 유리할 가능성도 있다.

반대로 연령이나 보유기간 요건을 충족하지 못하는 부부는 세액공제 효과가 제한될 수 있다. 이 경우에는 개인별 기본공제를 적용하는 인별과세 방식과 예상세액을 비교할 필요가 있다.

공동명의를 다주택으로 일괄 분류하는 구조는 아냐

정부는 부부 공동명의 1주택자를 모두 다주택자로 분류해 하나의 방식으로만 과세한다는 설명은 사실과 다르다고 밝혔다. 공동명의 부부에게는 기본적인 인별과세 방식과 1세대 1주택자 특례가 함께 마련돼 있다는 설명이다.

다만 공동명의와 단독명의의 세금 계산 결과가 항상 같다는 뜻은 아니다. 적용되는 기본공제와 공정시장가액비율, 연령 및 보유기간 공제에 차이가 있어 같은 가격의 주택이라도 명의 형태와 거주 여부 등에 따라 산출세액이 달라질 수 있다.

특히 이번 세제개편안에는 실거주 여부를 세금 계산에 더 많이 반영하는 내용이 포함됐다. 정부는 거주 목적의 1주택 보유자를 보호하고, 실제 거주하지 않는 주택에는 과세를 강화한다는 방향을 제시했다.

이에 따라 향후 개편안이 확정될 경우 공동명의 여부뿐 아니라 주택에서 실제로 거주했는지, 얼마나 오래 보유하고 거주했는지가 세 부담에 영향을 줄 수 있다.

2028년 공정시장가액비율 변경 추진

정부가 발표한 세제개편안에는 2028년부터 종부세 공정시장가액비율을 조정하는 내용이 담겼다. 공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제 금액을 뺀 뒤 남은 금액 가운데 실제 과세표준에 반영하는 비율이다.

발표된 개편안에 따르면 단독명의 1세대 1주택자에게 적용되는 비율과 일반적인 인별과세 방식에 적용되는 비율이 달라질 수 있다. 이 때문에 공동명의 부부는 단순히 기본공제 금액만 볼 것이 아니라 공정시장가액비율과 세액공제까지 함께 비교해야 한다.

하지만 해당 내용은 현재 세제개편안 단계다. 국회 심의가 끝나기 전까지는 최종 적용비율과 시행 시점이 확정됐다고 단정하기 어렵다. 주택 보유자가 지금 당장 명의를 변경할 필요가 있다고 판단할 단계도 아니다.

과세방식은 예상세액 비교 후 선택

부부 공동명의 1주택자는 주택의 공시가격과 지분율, 보유기간, 납세의무자의 연령 및 실제 거주기간을 함께 확인해야 한다. 다른 주택이나 주택 지분을 보유하고 있는지도 과세 여부에 영향을 줄 수 있다.

1세대 1주택자 특례는 정해진 기간에 별도로 신청해야 한다. 기존에 특례를 신청했고 소유관계 등에 변동이 없다면 계속 적용될 수 있지만, 새로 신청하거나 신청 내용을 바꾸려는 경우에는 해당 연도의 신고 안내를 확인해야 한다.

홈택스의 종합부동산세 관련 조회 기능이나 국세청 안내를 이용하면 과세 대상과 특례 신청방법을 확인할 수 있다. 공동명의 상태를 변경하는 것은 취득세나 증여세 등 다른 세금과 연결될 수 있으므로 종부세 한 항목만 보고 결정하는 것은 주의해야 한다.

최종 세 부담은 법 개정 결과와 해당 연도의 공시가격 등에 따라 결정된다. 공동명의 부부는 세제개편안의 국회 처리 결과와 국세청의 종부세 신고 안내를 확인한 뒤 두 과세방식의 예상세액을 비교해 선택할 필요가 있다.